抵押貸款的房子能出租嗎？抵押貸款的房子能轉(zhuǎn)賣嗎？抵押貸款的房子能繼續(xù)住嗎？；這幾個(gè)問題大概是所有準(zhǔn)備辦理房子抵押貸款的小伙伴糾結(jié)考慮的問題，今天就全面地為大家講解一下，房子抵押貸款后都有哪些影響，能不能繼續(xù)住、租賃或者買賣。

抵押貸款的房子能出租嗎？

俗話說，買賣不破租賃，而抵押尚且不是買賣，房子的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)屬并沒有實(shí)現(xiàn)變更，那么房子抵押貸款后能出租嗎？或者正在出租的房子能不能辦抵押貸款？這兩個(gè)問題相信是大家都比較關(guān)注的，咱們分開作答：

1、房子抵押貸款后能出租嗎？

答案是，可以。

房屋抵押貸款后，并不喪失貸款申請(qǐng)人對(duì)房子的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，抵押人還可以繼續(xù)占用和管理該房屋。

《擔(dān)保法》第66條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。

故而，已經(jīng)出租的房子是可以設(shè)定抵押權(quán)的，只不過抵押權(quán)人會(huì)要求租戶無條件放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房產(chǎn)抵押只是限制處置權(quán)，而沒有限制收益權(quán)，所以房子抵押后可以繼續(xù)出租。

2、正在出租的房子能不能辦抵押貸款？

抵押不破租賃指的是先出租后抵押，根據(jù)擔(dān)保法解釋65條，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

《擔(dān)保法》第48條規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

可以看出已出租房子抵押會(huì)給抵押權(quán)人也就是債權(quán)人帶來租賃繼續(xù)履約的風(fēng)險(xiǎn)，還有房產(chǎn)拍賣時(shí)租戶優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)債務(wù)人無法到期無法清償債務(wù)時(shí)，拍賣處置房子有租賃權(quán)的限制，受讓人無法直接占有房子，而且由于租金可能一次性已經(jīng)支付受讓人無法收到租金，其次租戶有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

無論是在房子抵押貸款后出租，還是已出租的房子辦抵押貸款，法律上都是可以的。

但，因抵押關(guān)系和出租關(guān)系之間存在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的利益關(guān)系，故而在實(shí)際操作中，貸款人首先告知債權(quán)人（銀行）房子的出租情況，其次也要告知承租人（租賃方）房子抵押的情況，銀行通常都會(huì)要求貸款人提供租賃方自愿放棄房子出租抵押貸款的書面文件，這一點(diǎn)貸款人需要跟租戶妥善溝通，不過，只要貸款人能確保自己不會(huì)逾期，那么房子就不會(huì)涉及到后面的買賣問題。

抵押貸款的房子能轉(zhuǎn)賣嗎？

房子抵押貸款，貸款人按期還款的情況下，貸款還清后房產(chǎn)即徹底歸屬于貸款人，如逾期欠款，則房屋將被執(zhí)行拍賣以清償債務(wù)，那么，我們來看幾個(gè)問題：

1、抵押貸款的房子能轉(zhuǎn)賣嗎？

這個(gè)要分情況，如果貸款人已經(jīng)逾期并欠款，那么房子的所有權(quán)將被變賣，貸款人不再擁有房屋的處置權(quán)，自然就不能轉(zhuǎn)賣了；但如果貸款人按期還款，那么房子的所有權(quán)仍舊歸屬于貸款人，貸款人是可以合法處置房子的。

2、抵押貸款的房子怎么進(jìn)行轉(zhuǎn)賣？

根據(jù)法律規(guī)定，抵押人處分抵押物的，應(yīng)當(dāng)征得抵押權(quán)人同意，那么在交易存在抵押的房產(chǎn)時(shí)，我們可以根據(jù)下列兩種不同情況來具體操作：

抵押權(quán)人同意房屋出售的情況如何轉(zhuǎn)賣已抵押房屋？

如果抵押權(quán)人同意賣房人出售已經(jīng)抵押的房屋，那么該抵押房屋是可以買賣的。在此種情形下，賣房人出售房屋得到的價(jià)款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向抵押權(quán)人約定的第三人提存后，剩余部分歸賣房人所有，不足部分就由賣房人繼續(xù)清償。

抵押權(quán)人不同意房屋出售的情況如何轉(zhuǎn)賣已抵押房屋？

如果抵押權(quán)人不同意，則賣房人與買房人協(xié)商一致，也可以采取由買房人代為先行支付部分購(gòu)房款，用于賣房人清償所欠抵押權(quán)人的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人就可以去房產(chǎn)登記部門辦理解除抵押的手續(xù)，抵押解除后，房屋就可以正常交易，直接過戶給買房人。但是無論采取哪種方式買賣房屋，賣房人都應(yīng)當(dāng)事先如實(shí)告知買房人房屋存在抵押。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條抵押權(quán)的效力對(duì)抵押物處分權(quán)的影響抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押貸款的房子可以進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，但比較關(guān)鍵的一步都是結(jié)清房貸欠款，與抵押權(quán)人和房屋購(gòu)買者的溝通很重要，盡量是爭(zhēng)取抵押權(quán)人（銀行）同意，然后與購(gòu)買人溝通付款，這樣操作會(huì)比較簡(jiǎn)便，但如果此法不同，則需要進(jìn)行擔(dān)保貸款手續(xù)先將房子贖回再進(jìn)行買賣，也不復(fù)雜，只是在費(fèi)用成本上，可能要多花一兩萬的利息和幾千的服務(wù)費(fèi)用。

抵押貸款的房子能繼續(xù)住嗎？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十六條的規(guī)定：已作抵押的房地產(chǎn)，有抵押人 占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。

也就是說，雖然已經(jīng)設(shè)立看抵押權(quán)，但是抵押人并不轉(zhuǎn)移自己對(duì)房屋的占用使用，只是將抵押房產(chǎn)用作擔(dān)保，擋抵押人不履行還款義務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人就有權(quán)處分該房產(chǎn)，并就所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

因此，房屋抵押后，抵押人還可以繼續(xù)占用和管理該房屋，故而抵押貸款的房子是可以繼續(xù)居住使用的。

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