自10月LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點至3.60%之后，部分城市的房貸利率一度降至“2”字頭。

然而，自11月初開始，房貸利率下調趨勢出現了逆轉，陸續有地方上調房貸利率下限至3%以上。近日，又有部分地區房貸利率下限出現了二次上調，如杭州市部分商業銀行12月份執行房貸利率從3%變為3.1%。

此次房貸利率上調的背后，既有銀行對成本與收益的考量，也有市場供需關系的變化。隨著部分城市樓市回暖，按揭貸款申請量增加，銀行房貸投放壓力減輕，因此適度上調房貸利率以保持合理的凈息差和盈利水平。同時，商貸與公積金貸款利率之間的倒掛現象也是推動房貸利率上調的原因之一。

又見房貸利率下限上調

《中國經營報》記者從某銀行了解到，該行發布的通知顯示，11月30日起，新發放的5年及以下的房貸利率不低于2.775%，5年以上房貸利率浙江省內不低于3.1%，浙江省外不低于3.0%。

11月初，一波城市相繼回調房貸利率。如11月6日，廣東省人民政府新聞辦公室官方微信公眾號曾發文表示，自11月7日起，廣州地區主要商業銀行或統一調整房貸利率，各家銀行商業房貸利率最低不得低于3%。

不過，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進談道，此次調整與11月初的調整不同。“杭州部分商業銀行12月份執行房貸利率從3%變為3.1%。過去主流的判斷是，銀行把房貸利率從過去低于3.0%上調到3.0%，主要是對沖LPR下調25個基點而做出的自動回調。但此次從3.0%上調到3.1%，客觀說明銀行房貸政策發生了一些新變化。”

嚴躍進認為，房貸投放的成本和收益需要平衡，這是銀行目前比較主流的心態。一些銀行此前給予的優惠利率，總體上在此類平滑線的極端位置，所以對銀行來說，再下調房貸利率的空間確實不大。

一位銀行人士告訴記者：“我行考慮市場供需、成本效益、經營穩健性等因素，維持房貸利率在合理水平。”

惠譽評級亞太區金融機構評級董事薛慧如告訴記者，近期部分城市上調首套房貸款利率下限，主要是前期存量房貸利率調整以及LPR多次下調加大了銀行生息資產收益率下行壓力，而存款的定期化、長期化和理財化又導致銀行付息負債成本下降幅度有限。因此，銀行希望通過提高新增房貸利率以緩解凈息差壓力。

10月21日，中國人民銀行公布新一期LPR，1年期和5年期以上LPR雙雙下降25個基點，1年期LPR降至3.1%，5年期以上LPR降至3.6%。這是今年以來LPR的第三次調整，也是有史以來降息幅度最大的一次。

中國銀行（601988.SH）研究院銀行業與綜合經營團隊主管邵科贊同上述觀點，他認為，銀行上調商貸利率可以保持合理凈息差水平和銀行盈利穩定。“當前，為了保障房地產市場穩健發展以及持續推進減費讓利，多地銀行紛紛下調房貸利率，甚至出現超低利率的情況，一定程度上導致銀行凈息差的持續下降，嚴重壓縮了盈利空間。近期，伴隨著部分城市的樓市回暖，按揭貸款的申請量有所增加，銀行房貸投放壓力減輕，需要綜合考慮資金及運營成本、風險溢價、供需關系等因素適度上調房貸利率，以保持合理的凈息差和銀行盈利水平。”

據國家金融監督管理總局統計數據，今年三季度商業銀行凈息差降至1.53%，較二季度下降0.01個百分點。

具體來看，大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、民營銀行、農村商業銀行、外資銀行三季度凈息差分別為1.45%、1.63%、1.43%、4.13%、1.72%、1.44%。除股份制商業銀行和農村商業銀行的凈息差與上季度持平外，今年大型商業銀行、城市商業銀行、民營銀行、外資銀行的凈息差均呈下降趨勢。

公積金貸款利率待優化

中國金融智庫特邀研究員余豐慧認為，房貸利率下限上調的主要原因是緩解商貸和公積金貸款利率之間的倒掛現象。“由于商貸利率下調幅度較大，而公積金貸款利率相對穩定，導致商貸和公積金貸款之間的利率差距縮小，甚至出現倒掛現象。為了解決這一問題，一些地區選擇上調房貸利率，以恢復商貸利率與公積金貸款利率之間的合理差距。”

“當前，隨著LPR的多次下調，部分城市的商業房貸利率下行較快，而公積金貸款利率調整較慢，兩者出現了明顯的倒掛現象。由于公積金貸款具有普惠性特點，往往可以看作是商業房貸利率的下限，銀行上調商業房貸利率存在市場必然性。”邵科表示。

“商業貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調整較慢，為保持商業貸款利率與公積金貸款利率之間的一定差距，銀行上調房貸利率下限。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴記者，房貸利率下限上調要從經營成本、市場供需、風險溢價的綜合考量，銀行調整新增房貸利率是綜合考量這些因素的結果，有利于房貸利率維持在合理水平，促進市場持續健康發展。

“9月底一系列新政發布后，部分重點城市商品房成交量有所回升，帶動銀行按揭申請量和投放量階段性回暖，銀行適時上調新增房貸利率也反映了供求關系的邊際改善。”薛慧如說。

嚴躍進亦認為，此類上調也和市場回暖有關系。“各地房貸申請量增加了，銀行房貸投放的壓力也少了很多。當然也要看到，總體上即便有調整，但還是處于相對偏低水平，各地購房者還是要積極爭取，以享受到歷史最寬松的房貸政策。”

談及如何解決上述問題，邵科認為，一是根據市場變化及時調整公積金貸款利率，保持與商貸利率的合理利差，以充分體現其普惠性；二是優化商貸利率政策，引導鼓勵銀行根據購房者的信用狀況、還款能力以及不同地區的市場供需情況，實行差異化的房貸定價策略，保持合理的商貸利率；三是加快房貸產品創新、持續提升服務質量，避免通過“價格戰”來獲取客戶的“內卷”式競爭。

柏文喜建議，可以通過調整商業貸款和公積金貸款的利率政策，保持兩者之間的合理利差，維護公積金貸款的普惠性。同時，要因城施策，觀察房貸利率上調的城市，如廣州、佛山、南京等，都是樓市比較活躍的經濟較發達城市，要根據不同城市的市場情況制定相應的利率政策。另外，公積金政策要持續優化，通過優化公積金政策，如提高貸款最高額度、首付比例、支持多子女家庭購房等，增強公積金貸款的吸引力。

展望房貸利率走勢，薛慧如認為，房貸利率的變化趨勢主要取決于三個因素，一是銀行的經營成本和盈利能力，二是市場供求關系，三是房貸資產質量風險。

“從銀行盈利能力來看，我們預計2025年中資銀行凈息差和盈利能力仍將繼續承壓。從市場供求來看，短期新政帶來了購房需求的邊際回暖，但是中長期按揭需求還是要取決于人口結構、經濟增長前景以及居民就業收入預期。從資產質量來看，居民收入前景趨弱且房價下行壓力持續導致中資銀行按揭不良率有所上升，但是總體來看，中國居民杠桿率水平仍屬合理范圍，償債能力并未出現顯著惡化，貸款/價值比率也相對保守，因此整體資產質量風險可控。”薛慧如說。

柏文喜認為，從LPR市場走勢看，預計2025年LPR報價還有一定下調空間，購房者在選擇貸款時，需結合自身情況，包括個人和家庭短期、長期的資金情況，進行考量。從銀行凈息差管理看，銀行出于市場化和經營可持續性，可能會繼續對房貸利率進行動態調整，以維持合理的凈息差水平。從公積金貸款利率調整角度看，公積金貸款利率跟隨商業銀行貸款利率下降，符合住房公積金貸款政策的目標、宗旨，提高住房公積金貸款的吸引力，避免公積金長期沉淀。“綜上所述，未來房貸利率可能會根據市場情況和政策導向進行動態調整。同時，公積金貸款利率也可能會有所變動，以保持其競爭力和普惠性。”

“隨著市場形勢的好轉，商貸利率進一步下調的可能性減小。但是，由于公積金貸款利率相對穩定，商貸和公積金貸款之間的利率差距可能會繼續存在。”余豐慧認為，對于購房者來說，需要密切關注市場形勢和政策變化，根據自身實際情況選擇合適的貸款方式和還款方式。同時，隨著房地產市場的逐步恢復，房地產開發商可能會提高房貸利率以吸引購房者，購房者應該關注這一變化并做好相應的準備。

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