一、什么是住房按揭貸款？

住房按揭貸款就是借款人用他所要購置的房子的作抵押給銀行，其原理是因為借款人無力全款買房，所以把即將購置的房屋抵押給銀行，由銀行支付買房的剩余款項，借款人每月向銀行按期還款。在借款人未還清貸款前，借款人對于房屋只有使用權；還清貸款后，在貸款銀行和抵押登記部門辦理好清貸手續后，房屋才會完全屬于借款人。

二、哪些人可以申請個人住房按揭貸款？

1、有合法的身份；

2、有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

4、有所購住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購住房的首付款；

5、有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；

6、貸款行規定的其他條件。

三、個人住房按揭貸款申請資料

1、個人住房借款申請書；

2、身份證件復印件；

3、經辦行認可的有權部門出具的借款人穩定經濟收入證明或其他償債能力證明資料；

4、合法的購買住房合同、協議及相關批準文件；

5、抵押物或質押權利清單及權屬證明文件，有處分權人出具的同意抵押或質押的證明，貸款行認可的評估機構出具的抵押物估價報告書；

6、保證人出具的同意提供擔保的書面承諾及保證人的資信證明；

7、銀行的存款單據、憑證式國債單據等借款人擬提供給貸款行質押的有價證券；

8、借款人用于購買住房的自籌資金的有關證明；

9、房屋銷（預）售許可證或樓盤的房地產權證（現房）（復印件）；

10、如果借款人的配偶與其共同申請借款，借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關情況，并出示結婚證和戶口簿等；

11、貸款行規定的其他文件和資料。

四、個人住房按揭貸款申請流程

1、提出申請。客戶向銀行提出書面借款申請，并提交有關資料；

2、簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關貸款批準的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險等相關手續；

3、開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協議，并在貸款行指定的營業網點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結算賬戶或存款專戶；

4、支用貸款。經貸款行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉入借款人在貸款行開立的存款賬戶內，或將貸款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內；

5、按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式；

6、貸款結清包括提前結清和正常結清兩種。提前結清是指貸款到期日或貸款最后一期前結清貸款；正常結清指在貸款到期日或貸款最后一期結清貸款。如提前結清貸款，借款人須在清償應付各項款項后，提前10個工作日向貸款行提出提前結清申請。

貸款結清后，借款人從貸款行領取貸款結清證明，取回房地產權屬抵押登記證明文件及保險單正本，并持貸款行出具的貸款結清證明到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

五、個人住房按揭貸款額度

最高為所購住房全部價款或評估價值（以低者為準）的80%。

六、個人住房按揭貸款期限

一般最長不超過30年。

七、個人住房按揭貸款利率

1、貸款期限為5年以下（含5年）的：貸款年利率為4.77%；

2、貸款期限為5年以上的：貸款年利率為5.04%；

3、具體的要按各地政府實際情況定；

4、利率計算方法：

① 房貸利率是基準利率加上浮比例。如基準利率是4.9%，上浮10%，房貸利率即4.9%（1+10%）=5.39%。

② 貸款后，上浮比例不影響已貸房款，基準利率才會影響。基準利率隨時會變，但利率上浮或打折會一直跟隨著這筆貸款，直至還完。

八、個人住房按揭貸款還款方式

1、等額本息還款法

等額本息還款法，即貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息；計算公式為：每月還款額＝貸款本金月利率

2、等額本金還款法

等額本金還款法（利隨本清法），即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減；計算公式為：每月還款額＝貸款本金、貸款期月數＋（本金－已歸還本金累計額）月利率。

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